1: 2026/05/25(月) 15:27:08.30 ID:7Wfv97CC9
老いるのは人だけではない。日本全国で、マンションの老朽化が進みつつある。
国土交通省の調査によると、2024年末時点で築40年超えのマンションは全国に148万戸。10年後には293.2万戸と約2倍に、20年後には約482万戸と3.3倍ほどに急増すると試算されている。
いつかは直面する「マンションの寿命」。しかし、実際に建て替えを実現できるマンションはごく一握りであり、合意形成ができず「廃墟化」の道を辿る物件も出始めている。
そのため、建物と居住者の「2つの老い」に対処することを目的に、2026年4月から改正区分所有法が施行された。しかし、問題は山積みだ。
老朽化マンションの過酷な現実と、その裏に潜む「管理不全」の問題を取材した。
■建て替えられたのは、全国でもわずか300件ほど
国土交通省によると25年3月31日時点でマンションの建て替え実績は累計で323件にとどまっている。全国での事例を合わせてこの件数なのだから、いかに「マンション建て替え」のハードルが高いかがわかるはずだ。
なぜ、ここまで件数が少ないのか。
それは住んでいる住民同士での「マンション自体をどうしていくか？」という合意形成が難しく、非常に時間がかかるからである。マンションを同じ場所に建て直す「建て替え」には、当然費用が必要である。その額は数十億円にのぼることも少なくない。
そこで元の戸数よりも部屋数が多いマンションを建てて、新しく作った部屋の売却益を建設費に回す手法が主に取られてきた。ゆえに、そもそもマンションを高く大きくできるかがポイントなのだ。
しかし、新しく建物を建てる際には“行政の規制”というハードルがある。マンションの高さには「絶対高さ制限」があり、第一種・第二種低層住宅専用地域では高さは10mまたは12mで、容積率は150～200％の地域が一般的だ。
元々あるマンションの高さと容積率がギリギリだった場合には建物は大きくできない。部屋数を増やそうとして建て直すと当然1戸辺りの面積は狭くなってしまうのが実情なのだ。
部屋数を増やさずに現在の部屋の広さで建て替える場合には、売却益が得られないので、もともと住んでいる住民にも費用負担が生じることになる。
続きは↓
https://news.yahoo.co.jp/articles/bbc692caeea50dcc891195be06d726d70020c76d
[東洋経済Online]
2026/5/25(月) 5:30
人気記事 PICK-UP!!
4: 2026/05/25(月) 15:28:12.37 ID:cJr6/PDy0
やっぱ一戸建てだよな
80: 2026/05/25(月) 15:55:03.95 ID:d/I5p6tB0
>>4
マンション住んでるけど戸建ての方が得だと思う
マンション住んでるけど戸建ての方が得だと思う
96: 2026/05/25(月) 16:00:11.54 ID:XQnjPOw20
>>80
昨今の鬼畜餓鬼がな・・・・・・・・
一軒家は防犯がこれから大変になりそう
昨今の鬼畜餓鬼がな・・・・・・・・
一軒家は防犯がこれから大変になりそう
117: 2026/05/25(月) 16:06:11.49 ID:d/I5p6tB0
>>96
防犯面はマンションの方がいいと思うけど、マンションはマンションで狙われるでしょ
防犯面はマンションの方がいいと思うけど、マンションはマンションで狙われるでしょ
97: 2026/05/25(月) 16:00:23.09 ID:y5O1X1Ib0
>>4
ゴキとか虫が簡単に入ってくるじゃん
ゴキとか虫が簡単に入ってくるじゃん
101: 2026/05/25(月) 16:01:29.65 ID:raBNSkUa0
>>97
マンション住まいの理由が虫こわいwww
マンション住まいの理由が虫こわいwww
319: 2026/05/25(月) 17:12:08.13 ID:sqfAftqG0
>>101
笑っちゃうわな
笑っちゃうわな
107: 2026/05/25(月) 16:03:45.95 ID:pMqIMEki0
>>97
網戸にびっりしりついた緑の虫を見た時は、あまりの光景に身体が動かなくなった
網戸にびっりしりついた緑の虫を見た時は、あまりの光景に身体が動かなくなった
401: 2026/05/25(月) 17:51:19.62 ID:5TwAAD0K0
>>97
どこの田舎者なの？
どこの田舎者なの？
391: 2026/05/25(月) 17:42:37.55 ID:gh0GmZpU0
>>4
戸建ては戸建てだけど
上モノ1000万そこらで作ってる建売分譲は論外ね
土地を自分で仕入れるか、最低でも設計自由な契約にしないとダメ
間取りや使用部材などは全部自分で決めてけ
399: 2026/05/25(月) 17:49:11.66 ID:QEIc8oPZ0
>>4
よく分からん建設会社が作った建売戸建が一番無理だわ、ギャンブルすぎる
よく分からん建設会社が作った建売戸建が一番無理だわ、ギャンブルすぎる
5: 2026/05/25(月) 15:28:39.19 ID:yXDk+bSG0
ババ抜き
6: 2026/05/25(月) 15:28:44.11 ID:SjNJ0Yu/0
倒壊とかしないか心配
7: 2026/05/25(月) 15:28:47.78 ID:L7oLNGf20
タワマンのパワーカップルざまぁw
62: 2026/05/25(月) 15:44:47.14 ID:1WR7KKLk0
>>7
金持は子供が出来たタイミングや自立したタイミングで引っ越すぞ
金持は子供が出来たタイミングや自立したタイミングで引っ越すぞ
237: 2026/05/25(月) 16:41:22.70 ID:6FCm5wMi0
>>62
マンションはババ抜き？
マンションはババ抜き？
313: 2026/05/25(月) 17:11:11.67 ID:N1yy5Ucq0
>>7
タワマンを終の住処にすると思ってるの可哀想
タワマンを終の住処にすると思ってるの可哀想
8: 2026/05/25(月) 15:29:17.82 ID:oyI/34XB0
またトンキンか
10: 2026/05/25(月) 15:30:27.44 ID:YjjmXwI/0
今まさにマンションの大規模修繕工事をしてて昼寝が出来ない
13: 2026/05/25(月) 15:31:11.42 ID:g3xTd+Yq0
>>10
まだ着工できるだけマシ。今はナフサ不足で予定すらたたないまんそんもあふ
まだ着工できるだけマシ。今はナフサ不足で予定すらたたないまんそんもあふ
177: 2026/05/25(月) 16:20:58.71 ID:KEdvEq780
>>13
ナフサ不足などという風説を流布するお前は反日非国民だな
ナフサ不足などという風説を流布するお前は反日非国民だな
185: 2026/05/25(月) 16:22:44.55 ID:g3xTd+Yq0
>>177
じゃーなんで修繕できないんすか？俺じゃなくてできないと嘘つく業者が反日だろカス
じゃーなんで修繕できないんすか？俺じゃなくてできないと嘘つく業者が反日だろカス
200: 2026/05/25(月) 16:26:03.67 ID:RBxHnYB90
>>185
お前も業者もみんな反日だ
お前も業者もみんな反日だ
201: 2026/05/25(月) 16:26:48.74 ID:g3xTd+Yq0
>>200
現状言っただけだが？現状言うだけで反日かw
現状言っただけだが？現状言うだけで反日かw
204: 2026/05/25(月) 16:27:50.39 ID:RBxHnYB90
>>201
国民の不安を煽るやつはみんな反日だ
国民の不安を煽るやつはみんな反日だ
209: 2026/05/25(月) 16:29:06.56 ID:g3xTd+Yq0
>>204
反日でいいけどんで？
反日でいいけどんで？
393: 2026/05/25(月) 17:43:56.10 ID:8KCDgUJ00
>>10
ざまあ
ざまあ
11: 2026/05/25(月) 15:30:52.34 ID:E3FWq0t90
やはり賃貸の方がいいか
12: 2026/05/25(月) 15:31:05.52 ID:DSUIamrx0
大規模再開発が全部失敗してる東京は正直オワコンだよ
14: 2026/05/25(月) 15:32:09.63 ID:wya14X//0
46年修繕ゼロはやばいな。普通10年おきくらいにやるだろ
26: 2026/05/25(月) 15:34:15.84 ID:g3xTd+Yq0
>>14
どうせたいして金ためてなかったんやろな
どうせたいして金ためてなかったんやろな
17: 2026/05/25(月) 15:32:43.90 ID:wy5U1xSK0
どんどん高く巨大になり街に風が通らなくなる
112: 2026/05/25(月) 16:05:22.49 ID:9c77R7bh0
>>17
それはそう
うちのほうはまさにそれです
おまけに大通り沿いのマンションが揃いも揃って築40年軽くオーバーでスクラップアンドビルドであちこちもう大変
それはそう
うちのほうはまさにそれです
おまけに大通り沿いのマンションが揃いも揃って築40年軽くオーバーでスクラップアンドビルドであちこちもう大変
18: 2026/05/25(月) 15:32:59.74 ID:A4APIJft0
エレベーターって低階層の住民には恩恵少ないから大規模修理にカネだすの嫌がるだろうね
もうその頃になると不動産価値ないからエレベーターなくて評判悪くても気にならんだろし
もうその頃になると不動産価値ないからエレベーターなくて評判悪くても気にならんだろし
19: 2026/05/25(月) 15:33:00.03 ID:aT5aKzRT0
これから、このニュースの先には、法改正という「救済策」が、かえって住民の負担を加速させるという皮肉な展開が見えてくる。容積率の壁や費用不足に直面した住民たちが、合意形成の限界に達し、次々と「居住可能な廃墟」へと変わっていく凄惨な実態が語られるだろう。さらに、これほど大規模な老朽化が同時多発的に起こるのは、単なる自然な経年劣化ではない。実は政府が、特定の巨大資本による土地の独占を促すため、あえて管理不全を放置し、既存の持ち家層を解体して、国民を管理しやすい賃貸住宅へと追いやる壮大な再開発シナリオが裏で進行しているのである。
21: 2026/05/25(月) 15:33:36.14 ID:DBzLBlOl0
クルド二世と朝鮮人五世で仲良く住めるから負債ではない
22: 2026/05/25(月) 15:33:45.76 ID:PUmtAsGf0
築35年超のウチのマンション、今年の固定資産税上がりやがったぜ・・
23: 2026/05/25(月) 15:33:56.80 ID:SGZH5lv00
ありえない物価上昇で修繕も無理やん
24: 2026/05/25(月) 15:34:05.81 ID:gV5qP86R0
高層マンションはどうやったって
いずれ背負いきれないほどの修繕費用かかるようになるだろうな
いずれ背負いきれないほどの修繕費用かかるようになるだろうな
32: 2026/05/25(月) 15:36:25.25 ID:PH2FX9aj0
>>24
タワマンも場所によっては50～60年後はえらいことになってしまうんかな…
タワマンも場所によっては50～60年後はえらいことになってしまうんかな…
52: 2026/05/25(月) 15:42:29.64 ID:gV5qP86R0
>>32
高層になるほど修繕の難易度が上がって費用も上がる
高層階を補強したら低層階がその重量増に耐えられないとかありえる
そしたらより大掛かりな修繕が必要になって
壊して作り直したほうが安いということもありえる
高層になるほど修繕の難易度が上がって費用も上がる
高層階を補強したら低層階がその重量増に耐えられないとかありえる
そしたらより大掛かりな修繕が必要になって
壊して作り直したほうが安いということもありえる
155: 2026/05/25(月) 16:14:28.52 ID:sCYhEGvs0
>>52
高層マンションの外壁塗装とか補修ってどうするんだろうね？
足場組むの？
高層マンションの外壁塗装とか補修ってどうするんだろうね？
足場組むの？
58: 2026/05/25(月) 15:43:26.70 ID:XSHBmcZX0
>>32
30代で買ったとしてもその頃には寿命が来てるか
老人ホームに入ってるよ
30代で買ったとしてもその頃には寿命が来てるか
老人ホームに入ってるよ
27: 2026/05/25(月) 15:34:37.80 ID:lQVKPl4V0
エレベーターは何とかなるがトイレが使えないのは駄目だろ
57: 2026/05/25(月) 15:43:12.55 ID:RFA/87zm0
>>27
40歳で新築マンションの10階以上を買ってその40年後にエレベーターが故障してると日常生活が詰むぞ
40歳で新築マンションの10階以上を買ってその40年後にエレベーターが故障してると日常生活が詰むぞ
28: 2026/05/25(月) 15:35:29.38 ID:4yN/MnSE0
アパートに再カテゴライズで解決
29: 2026/05/25(月) 15:35:42.54 ID:Rk0PGtSC0
マジか
あばばばばーって感じだな
あばばばばーって感じだな
30: 2026/05/25(月) 15:36:08.51 ID:YcV9VZ2i0
マンションは万損。赤の他人が寄せ集まる縦長屋の限界だな
44: 2026/05/25(月) 15:40:18.67 ID:g3xTd+Yq0
>>30
地方の売れない空き家同様に古いのはババ抜きだよな。最後につかんだやつが孫をする
地方の売れない空き家同様に古いのはババ抜きだよな。最後につかんだやつが孫をする
31: 2026/05/25(月) 15:36:13.63 ID:1efPSsTc0
全国累計300件てやべえな
築40年～50年くらいからマンションブームだろ？
未だに住んでる層なんか老人ホーム行くかどうかの年齢だし今更金なんか出せないしリフォーム済みだし勘弁してほしいだろ
築40年～50年くらいからマンションブームだろ？
未だに住んでる層なんか老人ホーム行くかどうかの年齢だし今更金なんか出せないしリフォーム済みだし勘弁してほしいだろ
33: 2026/05/25(月) 15:36:53.38 ID:YB/Dgh+M0
まあ給排水さえ大丈夫ならなんとかなるだろ
34: 2026/05/25(月) 15:36:57.01 ID:d80f8GPi0
賃貸を渡り歩くのが正解
35: 2026/05/25(月) 15:36:57.40 ID:t54U6kSH0
市営住宅と違うんか
244: 2026/05/25(月) 16:43:32.20 ID:ubKwDdjI0
>>35
さすがに公営はメンテしてるw
さすがに公営はメンテしてるw
36: 2026/05/25(月) 15:37:34.54 ID:ms8F1Me/0
築浅で住んで早めに売却しないと
ババ抜きが始まるからね
ババ抜きが始まるからね
37: 2026/05/25(月) 15:37:45.94 ID:56Zi6t7f0
老人ばっかなら
リバースモーゲージみたいにﾀﾋんだら引き取る約束で費用負担してやれよ
リバースモーゲージみたいにﾀﾋんだら引き取る約束で費用負担してやれよ
38: 2026/05/25(月) 15:37:49.83 ID:vh6tJx7O0
タワマンが廃墟化したら、ニュータウンや団地よりも後始末が大変そうだな
47: 2026/05/25(月) 15:40:44.81 ID:8MHIvkOD0
>>38
タワマンはリッチが良いから、マンション乗っ取り屋見たいな胡散臭い稼業が生まれるのでは？（笑）
タワマンはリッチが良いから、マンション乗っ取り屋見たいな胡散臭い稼業が生まれるのでは？（笑）
39: 2026/05/25(月) 15:39:34.38 ID:6zfEvBKU0
トイレも水道も使えない家に本当に住んでるのか？
40: 2026/05/25(月) 15:39:48.72 ID:6CA5p8dc0
>>1
ソースの最初に出てくる画像が「団地」で笑う
マンションと市営住宅ゴッチャにして148万って数字にしてないか？
ソースの最初に出てくる画像が「団地」で笑う
マンションと市営住宅ゴッチャにして148万って数字にしてないか？
53: 2026/05/25(月) 15:42:35.87 ID:9Hf2kX8p0
>>40
団地とマンションって、何か違うんだっけ？
団地とマンションって、何か違うんだっけ？
60: 2026/05/25(月) 15:44:15.10 ID:g3xTd+Yq0
>>53
名前だけ。細かい違いはない。ちなみにアメリカでマンションは豪邸(ルイージマンションでおなじみ)のことなので野球の外国人選手に住まいはマンション用意したって言ったらスゴイ喜んだけど真実知ってなーんだって無ったらしいな
名前だけ。細かい違いはない。ちなみにアメリカでマンションは豪邸(ルイージマンションでおなじみ)のことなので野球の外国人選手に住まいはマンション用意したって言ったらスゴイ喜んだけど真実知ってなーんだって無ったらしいな
41: 2026/05/25(月) 15:39:57.27 ID:MUgYbPbl0
乱開発社会の哀れで当然の末路
42: 2026/05/25(月) 15:40:08.77 ID:5LrEI71K0
建て替えとメンテは違うだろw
43: 2026/05/25(月) 15:40:14.20 ID:sfGX3ckW0
46年で修繕0とかありえないだろ
引用元: https://asahi.5ch.io/test/read.cgi/newsplus/1779690428/
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